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Wohngebäudeversicherung 2023 – weshalb erhöhen sich die Beiträge schon wieder so stark?

Immobilieneigentümer stehen jedes Jahr vor der gleichen Frage, wenn sie die Beitragsabrechnung für die Wohngebäudeversicherung erhalten. Warum wird sie jedes Jahr teurer? Kein Schaden und trotzdem eine Beitragserhöhung. Versicherungsvergleichsportale suggerieren, dass Hausbesitzer mit dem jährlichen Wechsel des Anbieters richtig Geld sparen könnten. Das ist leider nicht ganz richtig, da die Beitragskalkulation nicht nur auf den Überlegungen des Vertriebsvorstandes basiert. Die wesentlichen Faktoren, die eine Verteuerung bewirken, haben mit Versicherungen so gar nichts zu tun.

Der Klimawandel – gerne geleugnet, aber nicht wegzudiskutieren

Eine der Ursachen für die Preissteigerungen sind die steigenden Schadenszahlen. Sturmschäden und Flutschäden nehmen zu. Die folgende Grafik datiert zwar nur bis in das Jahr 2012, der Trend lässt sich aber durchaus ablesen (siehe Grafik rechts):

Sturmschäden sind die dominierende Schadensursache, für welche die Versicherer aufkommen müssen.
Die Hochwasserschäden der letzten Jahre haben auch ihre Spuren in den Bilanzen der Assekuranzen hinterlassen. Allerdings haben die Versicherer zu weiten Teilen “Glück” gehabt. Viele Hausbesitzer hatten die Notwendigkeit einer Elementarschadenversicherung nicht wirklich realisiert – bis das eigene Haus unter Wasser stand. Die bayerische Staatsregierung hatte mit dem Gedanken gespielt, die Elementarschadenversicherung zu einer Pflichtversicherung und die staatliche Hilfe bei einem Hochwasserschaden von deren Bestehen abhängig zu machen.

Quelle: Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages

Auch wenn die Grafik nur bis 2012 datiert, wartete das Fachmagazin “Der Versicherungsbote” im September 2022 mit aktuellen Zahlen zu den durchschnittlichen Schadenshöhe je Versicherer auf. Diese stiegen im Mittel von 83,82 Millionen Euro im Jahr 2015 auf 103,92 Millionen Euro im Jahr 2020 (Der Versicherungsbote, 22.9.2022). Für das Jahr 2023 beziffert die Experten den Prämienanstieg gegenüber 2022 auf rund 15 Prozent.

Worauf basiert eigentlich die Prämienberechnung?

Damit der Versicherer einen Schaden regulieren kann, muss er natürlich wissen, wie hoch die Schadenshöhe ausfällt. Was viele Immobilienbesitzer nicht realisieren ist, dass sich die Schadenshöhe von Jahr zu Jahr verändert. Riss ein Sturm im Jahr 2010 den Schornstein eines Hauses weg, fiel die Schadenssumme deutlich geringer aus, als wenn ein identischer Schaden im Jahr 2022 aufgetreten wäre. Hintergrund sind, man ahnt es, die steigenden Lohn- und Materialkosten. Die Preisentwicklung im Wohnungsbau hat seit 2020 eine dramatische Entwicklung angenommen, wie die folgende Grafik verdeutlicht:

Bauträger, die im Jahr 2020 noch die Gestehung eines Objektes zum Festpreis vereinbart hatten, versuchten in 2021, sich mit Entschädigungen für die Bauherren in Höhe von 30.000 Euro und mehr aus den Verträgen herauszukaufen. Die Materialkosten hätten diese Beträge überstiegen und die Erstellung nur mit einem noch höheren Verlust ermöglicht.

Kern der Wohngebäudeversicherung ist die Erstattung des Schadens zum Neuwert. Das heißt, dass der Versicherer bei einem Totalschaden den Neubau zu den aktuellen Marktpreisen finanziert, nicht zu den Gestehungskosten von vor beispielsweise 20 Jahren

Wie ermitteln die Versicherer die steigenden Kosten?
Der Beitrag für die Wohngebäudeversicherung ermittelt sich entweder aus dem sogenannten 1914er-Wert oder auf der Grundlage der Wohnfläche. Der 1914er-Wert beziffert die Kosten, die mit der Erstellung eines Hauses im Jahr 1914 entstanden. Dieser Wert gibt den “gleitenden Neuwert” wider. Betrug der Baupreisindex, der Neuwert, im Jahr 2022 den Faktor 16,68, stieg er im Jahr 2023 auf 19,61. Das heißt, dass der Wert des Hauses in Bezug auf die Gestehungskosten um 17,6 Prozent zunahm. Daraus wird ersichtlich, wie wichtig es ist, die Versicherungssumme der Wohngebäudeversicherung immer auf dem aktuellen Stand zu halten. Es wäre ärgerlich, wenn bei einem Totalschaden von 500.000 Euro nur eine um 17,6 Prozent reduzierte Versicherungsleistung erfolgen würde. Man darf auch nicht vergessen, dass zum anderen heute Materialien verarbeitet, die es 1914 oder 1950 noch gar nicht gab.

Der 1914er-Wert ist jedoch nicht alleine ausschlaggebend. Dieser Wert wird mit dem jährlich neu kalkulierten Anpassungsfaktor multipliziert. Der Anpassungsfaktor stieg von 20,97 im Jahr 2022 auf 24,06 im Jahr 2023, solide 14,74 Prozent.

Was bedeutet das in der Praxis für den Immobilienbesitzer?

Angenommen, der Versicherungsbeitrag für die Immobilie betrug umgerechnet 100 Euro im Jahr 1914. Auf das Jahr 2022 bezogen bedeutet das einen Beitrag von 2.097 Euro. Durch die Beitragssteigerung im Jahr 2023 werden jetzt allerdings 2.406 Euro fällig, 309 Euro mehr. Vor diesem Hintergrund ist es nachvollziehbar, dass mancher Immobilienbesitzer nach Alternativen zu seiner bestehenden Versicherung sucht. Allerdings gilt es bei der Suche nach Alternativen auch darauf zu achten, wie es mit den Versicherungsbedingungen aussieht. Gerade im Bereich der Wohngebäudeversicherung gab es Änderungen, die bei Neuverträgen teilweise nur noch einen verminderten Schutz bieten, beispielsweise bei Leitungswasserschäden.

Prämienkalkulation auf der Quadratmeterbasis

Während der 1914er-Wert auch so manchen Versicherungsvertreter bei der Ermittlung vor eine echte Aufgabe stellt, fällt die Ermittlung auf Quadratmeterbasis deutlich einfacher aus. Berechnungsgrundlage sind die Quadratmeter Wohnfläche. Allerdings unterlegen die Versicherer auch in diesem Fall die Baukosten für den Quadratmeter, heißt, auch bei diesem Berechnungsmodell verteuern sich die Kosten und damit die Prämie.

Beispiel Domcura Gebäudeversicherung

Auch die sich seit Jahren durch ein hohes Maß an Leistung und ein gutes Preis-Leistungsverhältnis auszeichnende Domcura Gebäudeversicherung musste die Beiträge all Ihrer Tarife aufgrund der gestiegenen Baukosten um ca. 20-30% erhöhen.
Vergleicht man die Beiträge (unter Berücksichtigung der hochwertigen Versicherungsbedingungen) jedoch mit gleichstarken Tarifen am Markt genauer, fällt auf dass die Beiträge sich lediglich an ein wirtschaftlich sinnvolles Maß angepasst haben. Kunden wünschen eine schnelle Leistungsregulierung ohne Probleme und Kürzungen. Dies ist zwangsläufig dann auch mit einer auskömmlich kalkulierten Prämie verbunden. In Relation zu den immens gestiegenen Immobilienwerten der letzten Jahre führt insofern kein Weg an entsprechenden Erhöhungen vorbei.