Wohneigentümerhaftung geht weiter, als von vielen gedacht

Der Bundesgerichtshof (BGH) fällte jetzt ein Urteil, dass viele Hauseigentümer aufhorchen lassen wird. Gerade Besitzer von Reihenhäusern kann dies betreffen.

Der Sachverhalt

Auch Fremdeigentum kann schnell zu Schaden kommen

Ein Ehepaar hatte einen Handwerker beauftragt, das Dach zu reparieren. Der Dachdecker arbeitete mit Heißkleber und verursachte durch eine Unaufmerksamkeit ein Feuer mit einem tragischen Ausgang. Nicht nur das Haus seiner Auftraggeber brannte völlig ab, auch am Nachbargebäude entstand ein Schaden in Höhe von 100.000 Euro.
Da der Handwerker in den Konkurs ging, übernahm zunächst die Versicherung die Kosten für den Schaden am Nachbarhaus. Im Nachgang forderte sie jedoch rund 100.00 Euro von dem Ehepaar, welches den Dachdecker beauftragt hatte.
Die Richter der Vorinstanzen hatten jeweils entschieden, dass das Ehepaar mit der Auswahl eines ordentlichen Handwerkers seiner Sorgfaltspflicht ausreichend nachgekommen sei. Damit wurde die Klage der Versicherung abgewiesen.
Der BGH entschied jedoch gegenteilig. Unstrittig sei zwar, dass die Wahl eines regulären Handwerkers das Risiko eines Schadens reduziere. Mit der Vergabe und der anschließenden Durchführung des Auftrages hätten die Beklagten aber gleichzeitig auf ihrem Grundstück eine Gefahrenquelle geschaffen, für die sie am Ende verantwortlich seien. Damit sei die Haftung gegeben.
Der BGH verwies den Fall an die Vorinstanz zurück, um die tatsächliche Schadenshöhe überprüfen zu lassen.
Allerdings betonten die Karlsruher Richter, dass bei einem solchen Fall immer eine Einzelfallprüfung vorzunehmen sei. Die Haftung des Hauseigentümers könne nicht generell zugrunde gelegt werden. Sie sei gegeben, wenn ein Gebäude durch einen aus dem Gebäude heraus resultierenden Schaden ein Nachbarhaus schädige. Dazu zählen beispielsweise Feuer durch einen Kabelbrand oder wenn durch ein gebrochenes Wasserrohr das Nachbargebäude durch austretendes Wasser beschädigt würde.
Liegt bei einem übergreifenden Brand die Ursache in einem Blitzeinschlag, sei dies kein Haftungsgrund. Der Blitz hätte ebenso gut in das Nachbarhaus einschlagen können (V ZR 311/16).

Die Konsequenzen für Immobilienbesitzer

Diese Rechtslage macht deutlich, dass von Wohnungseigentum auch immer eine indirekte Gefährdung Dritter ausgeht. Das finanzielle Risiko lässt sich nur durch eine entsprechende Absicherung durch eine Eigentümerhaftpflichtversicherung ausschließen.
Warum eine Haftpflichtversicherung für Hauseigentümer noch zu den wesentlichen Absicherungen zählt, haben die Stürme am Anfang des Jahres deutlich gemacht. Nicht nur Dachdecker können Schäden anrichten, auch vom Dach selbst geht durchaus eine Gefahr aus. Durch Stürme herausgerissene Ziegel verfügen über das Potenzial, Passanten zu verletzen oder zumindest Fahrzeuge zu beschädigen.
Ein weiteres Thema ist die Schneeräumpflicht. Wer diese Pflicht auf dem Gehweg vor seinem Grundstück vernachlässigt, kann ebenfalls bei einem Schaden in den Regress genommen werden. Von Montag bis Samstag muss der Gehweg in der Zeit zwischen 7 Uhr morgens und 20 Uhr abends, am Sonntag ab 8 Uhr gefahrlos zu betreten sein. Dabei gilt, dass der Fußweg so geräumt sein muss, dass zwei Passanten aneinander vorbeigehen können. Schneit es ohne Unterbrechung, gilt allerdings eine Verhältnismäßigkeit. Der Eigentümer muss nicht ununterbrochen räumen.
Wird die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, schließt die private Haftpflichtversicherung die Hauseigentümerhaftpflichtversicherung mit ein. Vermieter benötigen allerdings eine separate Police.

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