Beratungshotline: 040 / 2110766-0
von 9:00 bis 19:00 Uhr
Beim Kauf einer Immobilie spielt die bestehende Wohngebäudeversicherung eine wichtige Rolle. Schließlich können zwischen dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags und der endgültigen Umschreibung des Eigentums im Grundbuch mehrere Wochen oder sogar Monate liegen. Gerade in dieser Übergangszeit sollte genau geklärt sein, wer Versicherungsnehmer ist und welcher Versicherungsschutz für das Gebäude besteht.
Damit eine Immobilie bei einem Eigentümerwechsel nicht plötzlich ohne Versicherungsschutz dasteht, sieht das Versicherungsvertragsgesetz vor, dass eine bestehende Gebäudeversicherung beim Eigentumsübergang grundsätzlich auf den neuen Eigentümer übergeht. Der Erwerber tritt damit in die Rechte und Pflichten des bestehenden Versicherungsvertrags ein.
Ein häufiger Irrtum besteht darin, bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrags, Zahlung des Kaufpreises, Schlüsselübergabe oder Auflassung von einem vollständigen Eigentumsübergang auszugehen.
Rechtlich wird der Käufer einer Immobilie grundsätzlich jedoch erst dann Eigentümer, wenn die Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen wurde. Nach § 873 BGB sind hierfür sowohl die Einigung über den Eigentumsübergang als auch die entsprechende Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die beim Notar erklärte Auflassung ist somit eine wesentliche Voraussetzung für den Eigentumsübergang, macht den Käufer für sich allein aber noch nicht zum Eigentümer.
Zwischen Auflassung und tatsächlicher Grundbuchumschreibung können durchaus mehrere Monate liegen.
Für die Gebäudeversicherung ist dieser Zeitpunkt besonders wichtig: Solange der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, geht die bestehende Gebäudeversicherung grundsätzlich noch nicht gemäß § 95 VVG auf ihn über. Versicherungsnehmer bleibt zunächst der bisherige Eigentümer.
Käufer sollten sich deshalb bereits vor oder spätestens unmittelbar nach dem Notartermin darüber informieren, bei welchem Versicherer das Gebäude versichert ist und welchen Umfang die bestehende Gebäudeversicherung besitzt.
Insbesondere sollte geklärt werden:
Sie können zwar als neuer Eigentümer eine neue Gebäudeversicherung abschließen, doch sind im Antrag trotzdem immer die Angaben zur Vorversicherung zu machen, auch wenn Sie gar nicht der Versicherungsnehmer waren. Insebesondere ist relevant, ob es z.B. im Vertrag des vorherigen Eigentümers in den letzten 5 Jahren (10 Jahre bei Elementarschäden) bereits Schäden gab. Diese Vorschäden werden immer dem Gebäude zugeschrieben, ungeachtet davon, wer zu diesem Zeitpunkt der Eigentümer bzw. Versicherungsnehmer des Vorvertrags war. Fragen Sie daher bei einem Immobilienkauf unbedingt auch wo das Gebäude bisher versichert ist und ob dort eventuell bereits Schäden gemeldet wurden, denn Sie übernehmen diese Vorschadenhistorie ungeachtet dessen, ob Sie den Vorvertrag beibehalten oder diesen kündigen und eine neue Gebäudeversicherung abschließen. Zur Sicherheit sollte bei Übertragung der Versicherungsnehmereigenschaft vor Aussprechen einer Kündigung in jedem Fall bei der Versicherung nach den Vorschäden inkl. Schadenzeitpunkt, Schadenart und Schadenhöhe gefragt werden.
Diese Informationen sind ausschlaggebend für den Abschluss einer neuen Gebäudeversicherung.
Besonders wichtig ist, dass der bisherige Eigentümer die Gebäudeversicherung nicht voreilig beendet.
Solange er Eigentümer der Immobilie ist, sollte sichergestellt sein, dass für das Gebäude ein wirksamer Versicherungsschutz besteht. Kündigt der Verkäufer den Vertrag bereits vor der Grundbuchumschreibung und besteht anschließend keine wirksame Ersatzdeckung, kann eine gefährliche Versicherungslücke entstehen.
Kommt es genau in diesem Zeitraum beispielsweise zu einem Brand, Leitungswasserschaden oder schweren Sturm, können schnell Schäden von mehreren hunderttausend Euro entstehen.
Je nach Gestaltung des Kaufvertrags und den konkreten Umständen kann eine pflichtwidrige Beendigung des Versicherungsschutzes durch den Verkäufer auch schadensersatzrechtliche Folgen haben. Käufer sollten sich darauf allerdings nicht verlassen – wesentlich besser ist es, den bestehenden Versicherungsschutz bereits vor dem Eigentumsübergang zu überprüfen.
Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch geht die bestehende Gebäudeversicherung kraft Gesetzes grundsätzlich auf den Erwerber über.
§ 95 VVG bestimmt, dass beim Verkauf einer versicherten Sache der Erwerber während der Dauer seines Eigentums an die Stelle des bisherigen Versicherungsnehmers tritt.
Das bedeutet: Der Käufer muss nicht erst einen neuen Vertrag mit dem bisherigen Gebäudeversicherer abschließen. Der bestehende Vertrag wird zunächst automatisch übernommen.
Dies ist ein wichtiger Schutzmechanismus. Würde die Gebäudeversicherung bereits mit dem Verkauf automatisch enden, könnten Immobilien während des Eigentümerwechsels unbemerkt ohne Versicherungsschutz dastehen.
Mit dem Eigentumsübergang erhält der Käufer ein besonderes Kündigungsrecht.
Nach § 96 VVG kann der Erwerber die übernommene Gebäudeversicherung
kündigen.
Das Sonderkündigungsrecht muss grundsätzlich innerhalb eines Monats nach dem Erwerb ausgeübt werden.
Bei einer Immobilie ist dafür regelmäßig die Eigentumsumschreibung im Grundbuch entscheidend. Auch die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass der Käufer eines Hauses die übernommene Wohngebäudeversicherung erst nach seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch über dieses Sonderkündigungsrecht kündigen kann.
Hat der Erwerber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs keine Kenntnis davon, dass eine Gebäudeversicherung besteht, beginnt die Monatsfrist erst mit Kenntnis von der Versicherung.
Auch wenn bereits feststeht, dass die bisherige Gebäudeversicherung nach dem Eigentumsübergang nicht fortgeführt werden soll, sollte zunächst geklärt werden, ob ein anderer Versicherer die Immobilie überhaupt zu den gewünschten Bedingungen versichert.
Gerade bei älteren Gebäuden können beispielsweise
dazu führen, dass Versicherer einen Antrag ablehnen, höhere Beiträge verlangen oder bestimmte Risiken ausschließen.
Deshalb gilt: Erst die Anschlussdeckung klären – dann die bestehende Versicherung kündigen.
Die Gebäudeversicherung ist definitiv der falsche Ort für das Prinzip „Wird schon gutgehen“. Ein einziger größerer Schaden kann teurer sein als Jahrzehnte Versicherungsbeitrag.
Ja – und das ist sogar empfehlenswert.
Der Käufer muss nicht mehrere Monate untätig auf den Grundbuchauszug warten. Bereits während der Abwicklung des Immobilienkaufs können Angebote eingeholt und die Versicherbarkeit des Gebäudes bei verschiedenen Versicherern geprüft werden.
Dabei können beispielsweise bereits folgende Unterlagen vorbereitet werden:
Ein Versicherungsmakler (z.B. Fairfekt Versicherungsmakler GmbH mit Spezialisierung auf Gebäudeversicherungen) kann damit bereits vor dem endgültigen Eigentumsübergang prüfen, welcher Versicherer das Objekt zu welchen Konditionen übernehmen würde.
Der tatsächliche Beginn einer neuen Gebäudeversicherung sollte anschließend mit dem Ende der bisherigen Versicherung abgestimmt werden.
Wird eine neue Gebäudeversicherung abgeschlossen, während die bestehende Gebäudeversicherung gleichzeitig weiterläuft, kann eine Doppelversicherung entstehen.
Das bedeutet nicht, dass der Eigentümer im Schadenfall zweimal entschädigt wird. Ein Schaden kann selbstverständlich nur einmal ersetzt werden. Eine unnötige Doppelversicherung verursacht vielmehr zusätzliche Beiträge und kann die Schadenabwicklung komplizierter machen.
Deshalb sollten alter und neuer Versicherungsschutz zeitlich sauber aufeinander abgestimmt werden.
In der Praxis empfiehlt es sich, den gewünschten neuen Versicherer bereits vorab auszuwählen und die Annahme beziehungsweise Versicherbarkeit des Gebäudes zu klären. Sobald der Grundbuchauszug vorliegt und der Eigentumsübergang nachgewiesen werden kann, kann das Sonderkündigungsrecht gegenüber dem bisherigen Versicherer ausgeübt und der Beginn der neuen Versicherung entsprechend koordiniert werden.
Eine rückwirkende Beendigung des bisherigen Vertrags zum Tag der Grundbucheintragung sollte dabei nicht einfach vorausgesetzt werden. Maßgeblich sind das gesetzliche Kündigungsrecht, der Zugang der Kündigung und gegebenenfalls eine individuelle Vereinbarung mit dem Versicherer.
Nach dem Eigentumsübergang muss der Verkauf beziehungsweise Erwerb dem Gebäudeversicherer unverzüglich angezeigt werden.
Diese Pflicht ergibt sich aus § 97 VVG und kann sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer erfüllt werden.
Eine unterlassene Anzeige sollte keinesfalls auf die leichte Schulter genommen werden. Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann der Versicherer bei einer nicht angezeigten Veräußerung leistungsfrei werden.
Der neue Eigentümer sollte daher nach Erhalt des Grundbuchauszugs nicht darauf vertrauen, dass Verkäufer, Notar oder Grundbuchamt den Versicherer automatisch informieren, sondern den Eigentümerwechsel selbst beziehungsweise über seinen Versicherungsmakler anzeigen lassen.
Mit dem Eigentumsübergang übernimmt der Erwerber nicht nur Rechte aus dem bestehenden Vertrag. § 95 VVG sieht grundsätzlich auch eine gesamtschuldnerische Haftung von Verkäufer und Käufer für die Prämie der Versicherungsperiode vor, in welcher der Eigentumsübergang erfolgt.
Wer die Kosten wirtschaftlich letztlich trägt, kann zwischen Käufer und Verkäufer beispielsweise im Kaufvertrag geregelt werden.
Wird die übernommene Versicherung aufgrund des gesetzlichen Kündigungsrechts nach dem Eigentümerwechsel beendet, enthält § 96 VVG wiederum besondere Regelungen zur Beitragspflicht.
Nur weil die Gebäudeversicherung des Vorbesitzers automatisch übergeht, bedeutet dies nicht, dass sie für den neuen Eigentümer auch die optimale Lösung darstellt.
Gerade ältere Gebäudeversicherungsverträge können erhebliche Leistungslücken besitzen. Andererseits gibt es auch ältere Verträge, deren Bedingungen teilweise ausgesprochen leistungsstark sind und die deshalb nicht vorschnell gekündigt werden sollten.
Vor einem Versicherungswechsel sollten deshalb insbesondere folgende Punkte geprüft werden:
Welche Leistungen bestehen, wenn das Gebäude nach einem Schaden vorübergehend nicht bewohnbar ist?
Bei einem finanzierten Immobilienkauf sollte eine Änderung der Gebäudeversicherung außerdem mit der finanzierenden Bank abgestimmt werden.
Die Immobilie dient der Bank regelmäßig als Kreditsicherheit. Ein ausreichender Feuerversicherungsschutz beziehungsweise Gebäudeversicherungsschutz ist daher auch für den Kreditgeber von großer Bedeutung.
Nicht selten sind Gebäudeversicherungen auch bei der finanzierenden Bank hinterlegt und können nur mit Freigabe der Bank gekündigt werden, was nicht selten einige Wochen in Anspruch nimmt. Bei einem Kauf sollte dieser Punkt in der Regel jedoch schneller geklärt sein, da nachgewiesen werden kann, dass man der neue Eigentümer ist und damit eine über den Voreigentümer eingetragene Grundschuld nicht mehr besteht.
Eine bestehende Gebäudeversicherung sollte deshalb niemals beendet werden, bevor die Anschlussdeckung verbindlich geklärt ist.
Bereits nach Unterzeichnung des Kaufvertrags sollte festgestellt werden, wo und in welchem Umfang das Gebäude aktuell versichert ist.
Anschließend kann der bestehende Versicherungsvertrag geprüft und mit aktuellen Gebäudeversicherungen verglichen werden.
Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch sollte sichergestellt werden, dass die Versicherung des bisherigen Eigentümers wirksam besteht und die Beiträge ordnungsgemäß bezahlt werden.
Sobald der Grundbuchauszug den Käufer als neuen Eigentümer ausweist, geht die bestehende Gebäudeversicherung grundsätzlich auf ihn über. Ab diesem Zeitpunkt beginnt regelmäßig auch die einmonatige Frist für das Sonderkündigungsrecht.
Soll die Versicherung gewechselt werden, sollte zunächst die verbindliche Versicherbarkeit beim neuen Versicherer geklärt und anschließend die Beendigung der bestehenden Versicherung mit dem Beginn der neuen Police abgestimmt werden.
So lässt sich ein lückenloser Übergang gewährleisten, ohne unnötige Doppelversicherung und – noch wichtiger – ohne einen Zeitraum ganz ohne Gebäudeversicherung.
Gerade beim Kauf einer Bestandsimmobilie empfiehlt es sich, die bestehende Gebäudeversicherung durch einen auf Gebäudeversicherungen spezialisierten Vermittler wie die Fairfekt Versicherungsmakler GmbH prüfen zu lassen.
Durch einen aktuellen Versicherungsvergleich lässt sich feststellen,
Idealerweise erfolgt diese Prüfung bereits während der Abwicklung des Immobilienkaufs. So kann der Käufer rechtzeitig entscheiden, ob die bestehende Gebäudeversicherung nach dem Grundbucheintrag fortgeführt oder innerhalb der gesetzlichen Frist gewechselt werden soll.